Em setembro de 2021, quando a Evergrande começava a oscilar sob uma montanha de dívidas, Xu Jiayin ainda confiava publicamente em salvar a companhia. Em uma carta aos seus empregados, assegurava que, com esforço e trabalho, o grupo conseguiria superar o que qualificava como seu momento mais obscuro. A empresa acumulava então cerca de 300 bilhões de dólares em passivos e os mercados tentavam determinar até onde poderiam se estender as consequências de sua possível queda.
Cinco anos depois, aquela história tem um desfecho muito diferente. A Evergrande entrou em falência, um tribunal de Hong Kong ordenou sua liquidação, suas ações desapareceram da Bolsa e Xu Jiayin foi condenado à prisão perpétua pela justiça chinesa. O empresário que chegou a representar as possibilidades de enriquecimento abertas pela transformação econômica da China terminou perdendo também todos os seus bens e seus direitos políticos de forma vitalícia.
Seu percurso permite contar algo mais que a queda de um empresário. A Evergrande cresceu ao mesmo tempo em que milhões de chineses se mudavam para as cidades, a habitação se tornava um dos principais destinos da poupança familiar e o setor imobiliário adquiria um enorme peso na economia. Xu soube aproveitar esse processo, mas construiu sua expansão sobre um endividamento crescente que acabou tornando insustentável o grupo quando Pequim decidiu limitar os excessos financeiros do setor.
Da pobreza rural a um dos homens mais ricos da China
Xu Jiayin nasceu em 1958 na província de Henan, no seio de uma família rural de escassos recursos. Perdeu sua mãe ainda na infância e foi criado em boa parte por sua avó. Após estudar metalurgia, trabalhou durante anos na indústria siderúrgica, até que nos anos noventa entrou no negócio imobiliário, precisamente quando a urbanização e as reformas econômicas estavam criando um mercado habitacional de dimensões desconhecidas até então na China.
Em 1996, fundou em Guangzhou a empresa que acabaria se tornando a Evergrande. Sua fórmula baseou-se na aquisição de terrenos, construção rápida, venda de imóveis e utilização das receitas e nova financiamento para iniciar mais projetos. O grupo cresceu à medida que aumentavam os preços imobiliários, a demanda por habitação e a disponibilidade de crédito, até se tornar um dos grandes protagonistas da expansão imobiliária chinesa.
Um modelo que precisava continuar crescendo
O problema da Evergrande não era simplesmente que tivesse dívidas. O crescimento das grandes incorporadoras chinesas esteve apoiado por anos em um modelo que precisava manter um fluxo contínuo de financiamento, vendas de imóveis e novos projetos. Na China, é comum que os compradores paguem por suas casas antes de estarem concluídas e essas pré-vendas forneciam às incorporadoras recursos para continuar construindo e expandindo. Enquanto as vendas aumentavam, o crédito continuava disponível e os preços imobiliários mantinham sua trajetória, o mecanismo permitia crescer rapidamente.
A Evergrande levou essa estratégia a uma escala extraordinária. A companhia pediu dinheiro emprestado a bancos e outros credores, emitiu dívidas e obteve financiamento por meio de diferentes instrumentos enquanto continuava comprando terrenos e desenvolvendo projetos por todo o país. O tamanho tornou-se uma vantagem enquanto o mercado crescia, mas também aumentou a exposição da companhia a qualquer mudança nas condições de financiamento.
Essa mudança ocorreu quando o governo chinês decidiu conter o endividamento das incorporadoras. Pequim considerava que o crescimento do crédito e dos preços da habitação estava gerando riscos para a estabilidade econômica e, em 2020, introduziu as conhecidas como “três linhas vermelhas”, uma série de critérios financeiros destinados a limitar a capacidade das empresas imobiliárias mais endividadas de continuar acumulando passivos. A Evergrande ficou especialmente exposta.
Durante 2021, começaram a se tornar visíveis suas dificuldades para obter liquidez. A companhia tentou vender ativos e captar recursos enquanto aumentavam as dúvidas sobre sua capacidade de atender suas obrigações financeiras. Quando finalmente deixou de pagar parte de sua dívida internacional no final daquele ano, acumulava mais de 300 bilhões de dólares em passivos, uma cifra que a colocava entre as incorporadoras imobiliárias mais endividadas do mundo.
O que apareceu depois do colapso
A sentença proferida em agosto de 2026 acrescenta outra dimensão àquela história, pois os problemas da Evergrande não provinham apenas de uma estratégia empresarial excessivamente endividada. O tribunal de Shenzhen considera provado que, entre 2016 e 2021, a Evergrande e Xu Jiayin falsificaram continuamente informações financeiras, inflando ativos e ocultando passivos. Xu também foi condenado por crimes relacionados à captação ilegal de fundos, apropriação indébita, fraude e subornos.
As autoridades haviam acusado previamente a principal filial imobiliária do grupo de inflar suas receitas durante 2019 e 2020. A sentença impõe agora a Xu prisão perpétua, confisco de todos os seus bens e perda de seus direitos políticos. O Grupo Evergrande foi multado em 8,82 bilhões de yuanes e a Evergrande Real Estate com mais 7 bilhões, enquanto dezenas de pessoas foram condenadas dentro dos procedimentos relacionados ao grupo.
A Evergrande caiu, mas a crise imobiliária continuou
O colapso da Evergrande não foi um episódio isolado. O mercado imobiliário chinês entrou em um longo processo de ajuste que continua cinco anos depois. As vendas de habitação permanecem muito abaixo dos máximos alcançados em 2021, os preços passaram por uma correção significativa e o financiamento das incorporadoras se reduziu. Pequim tem adotado diferentes medidas para estabilizar o mercado e, especialmente, garantir que sejam concluídas as habitações que milhões de cidadãos haviam comprado antes de sua construção.
O problema tem uma dimensão que vai além das empresas incorporadoras. Durante anos, a habitação representou uma parte muito importante do patrimônio das famílias chinesas, enquanto a construção e a venda de terrenos desempenhavam um papel relevante na atividade econômica e nas finanças dos governos locais. Uma queda prolongada do mercado imobiliário pode afetar, portanto, a confiança das famílias, suas decisões de consumo e poupança e a capacidade financeira das administrações territoriais.
O Fundo Monetário Internacional continua considerando que uma contração maior do que a esperada do setor imobiliário constitui um dos principais riscos internos para a economia chinesa. Ao mesmo tempo, o país tenta encontrar novas fontes de crescimento e ganhou posições internacionais em indústrias como veículos elétricos, baterias, inteligência artificial e robótica, enquanto busca reduzir progressivamente a dependência do investimento imobiliário que caracterizou boa parte das décadas anteriores.
