O mercado imobiliário aragonês começou 2026 consolidando uma dinâmica claramente expansiva. As compras e vendas de imóveis se mantêm perto dos máximos das últimas duas décadas, os preços avançam a ritmos de dois dígitos e a demanda continua mostrando uma notável força, especialmente em Zaragoza e seu entorno metropolitano. Tudo isso ocorre em um contexto econômico ainda favorável, marcado pelo crescimento populacional, a criação de novos lares e um mercado de trabalho relativamente sólido.
No entanto, o novo ciclo residencial começa a mostrar também algumas tensões estruturais. A habitação se encarece muito acima dos salários, a nova oferta continua sendo insuficiente para absorver a demanda e os indicadores de acessibilidade começam a se deteriorar de forma gradual. Aragão vive, assim, um momento singular: ainda longe dos níveis de sobreaquecimento de outros grandes mercados espanhóis, mas já plenamente integrado no novo ciclo de alta imobiliária nacional.
Segundo o relatório Mercado Imobiliário de Aragão. Primeiro Trimestre de 2026, elaborado pela Cátedra em Mercado Imobiliário da Universidade de Zaragoza e Registradores da Espanha, a comunidade alcançou nos últimos doze meses 18.500 negociações de imóveis, um número próximo aos máximos desde 2008.
Zaragoza concentra o grande impulso do mercado
A liderança de Zaragoza dentro do mercado regional é cada vez mais evidente. A província concentra 70,4% de todas as negociações realizadas em Aragão, com 13.031 operações no último ano, enquanto Huesca soma 3.693 e Teruel 1.776.
A capital aragonesa atua como principal motor do novo ciclo imobiliário. A cidade de Zaragoza registrou 8.951 negociações nos últimos doze meses, um máximo histórico da série, impulsionada tanto pela demanda de reposição quanto pelo crescente interesse de investidores e pela expansão residencial em direção aos municípios metropolitanos.
O dinamismo do mercado se reflete também na intensidade das operações: Aragão registra já 13,39 negociações por cada 1.000 habitantes, uma taxa elevada para uma comunidade com um crescimento populacional moderado.
A demografia volta a empurrar a demanda residencial
Um dos fatores que melhor explicam a força do mercado é a evolução demográfica. Aragão ganhou 29.212 habitantes no último ano, dos quais mais de 26.300 correspondem à população estrangeira.
A isso se soma um forte aumento do número de lares. A comunidade alcançou 571.790 lares no primeiro trimestre de 2026, com um crescimento anual de mais de 13.000 unidades familiares.
Esse fenômeno tem uma tradução direta sobre a demanda residencial: mais lares implicam mais necessidade de imóveis, mesmo em cenários de crescimento populacional moderado. O mercado aragonês começa, assim, a reproduzir algumas das dinâmicas observadas em outros polos urbanos espanhóis, embora ainda com preços relativamente inferiores a Madrid, Barcelona ou Baleares.
A habitação usada continua dominando o mercado
O mercado continua se apoiando fundamentalmente na habitação de segunda mão. Cerca de 76% das operações realizadas durante o primeiro trimestre corresponderam a imóveis usados, enquanto a obra nova representou algo menos de 24%.
A tipologia predominante continua sendo o apartamento em bloco residencial, que concentra aproximadamente 79% das negociações, em contraste com a casa unifamiliar que mantém maior peso relativo em Huesca e Teruel.
A superfície média das habitações vendidas se situa em 97,7 metros quadrados, embora a diferença entre imóveis novos e usados continue sendo significativa. Enquanto a obra nova livre supera os 106 metros quadrados de média, boa parte do parque usado se movimenta abaixo dos 97 metros quadrados.
Os preços aceleram enquanto os salários se moderam
A grande questão de fundo do mercado aragonês é o ritmo de crescimento dos preços. O valor médio da habitação alcançou 1.803 euros por metro quadrado durante o primeiro trimestre, o máximo desde 2011, com um incremento anual superior a 12%.
O preço médio avaliado se situa em 1.647 euros/m² em Aragão, embora Zaragoza eleve claramente a média regional para 1.818 euros/m².
Na cidade de Zaragoza, o preço já alcança os 2.306 euros/m², também em máximos desde 2011.
A alta dos preços começa a abrir uma brecha crescente em relação à evolução da renda disponível. Enquanto a habitação avança a taxas de dois dígitos, o custo salarial em Aragão mal cresceu 1% ao ano ao final de 2025.
O próprio relatório adverte que “o maior problema para a sustentabilidade desta atividade é a intensificação do preço da habitação, que consolida taxas de crescimento anuais de dois dígitos, afastando-se significativamente do nível de aumento dos salários”.
O aluguel reforça o apelo do investimento
O mercado de aluguel continua se consolidando como um dos principais focos de interesse para pequenos investidores e patrimonialistas. O regime de aluguel ou cessão já representa 21,7% dos lares aragoneses, a porcentagem mais alta das últimas décadas.
O preço de oferta do aluguel alcançou em março de 2026 os 10,7 euros/m² por mês, máximo histórico da série, com um crescimento anual de 8,6%. A província de Zaragoza já supera 11 euros/m² mensais e a capital atinge 11,5 euros/m².
A habitação continua mantendo uma rentabilidade comparativamente elevada frente a outros ativos financeiros. A evolução anual do preço residencial em Aragão se situa em 12,14%, claramente acima da rentabilidade da dívida pública a dez anos, situada em 3,3%.
A promoção reage, mas a oferta continua insuficiente
A resposta do setor de promoção começa a se acelerar, embora ainda esteja longe de equilibrar completamente o mercado.
Aragão registrou 4.033 novas habitações iniciadas durante 2025, um aumento de 40,5% em relação ao ano anterior. No entanto, as habitações concluídas caíram 22,7%, refletindo o desfasamento temporal entre o início de novos projetos e sua incorporação efetiva ao mercado.
Um dos indicadores mais relevantes do relatório mostra precisamente essa tensão entre oferta e demanda: a razão entre os alvarás de obra nova e as negociações de imóveis novos se situa em 0,93, o que implica que a demanda atual supera em cerca de 7% a futura oferta prevista.
O aumento dos custos também continua condicionando a capacidade de promoção. Os custos de construção cresceram 3,5% ao ano, com pressão especial em materiais como vidro, concreto e derivados de gesso.
Hipotecas: maior montante e deterioração gradual da acessibilidade
O mercado hipotecário ainda mantém um comportamento dinâmico. O número de hipotecas sobre habitação cresceu 5,9% ao ano e o volume total de financiamento residencial se aproxima já de 1.570 milhões de euros.
O valor médio hipotecado supera os 131.000 euros e o endividamento por metro quadrado atinge máximos desde 2011.
No entanto, os indicadores de acessibilidade começam a se deteriorar. A parcela
