Durante mais de três décadas, o Bordo de Xochiaca foi um dos grandes aterros a céu aberto da área metropolitana da Cidade do México. Nos terrenos de Nezahualcóyotl, chegaram a acumular-se entre 10 e 12 milhões de toneladas de resíduos, e cerca de 1.200 toneladas de lixo entravam diariamente no local. Onde durante anos houve poluição, lixiviados, gases e enormes acumulações de resíduos, hoje encontra-se um desenvolvimento urbano que reúne atividades comerciais, de saúde, educacionais e desportivas.
Ciudad Jardín Bicentenario é o resultado dessa transformação. O projeto, do qual participaram empresas ligadas a Carlos Slim, juntamente com administrações públicas e outros intervenientes, transformou o antigo aterro num empreendimento de uso misto que atualmente ocupa cerca de 150 hectares. O processo permite observar como a recuperação de um solo profundamente degradado pode combinar regeneração ambiental, investimento empresarial e novos serviços para uma zona urbana densamente povoada.
Os aterros de Nezahualcóyotl 1 e 2 foram encerrados em 2006, após atingirem níveis de saturação que tornavam insustentável a sua continuidade. O encerramento, no entanto, deixava pendente um problema considerável: o que fazer com milhões de toneladas de resíduos acumulados durante mais de 30 anos e como recuperar terrenos que representavam um importante passivo ambiental.
A solução exigiu estabilizar o solo, compactar e selar os resíduos e estabelecer sistemas para gerir os lixiviados e o biogás gerado pela decomposição da matéria orgânica. Foi sobre esse terreno que Ciudad Jardín Bicentenario começou posteriormente a ser construída.
De problema ambiental a desenvolvimento urbano
A participação de Carlos Slim e das suas empresas começou depois de as autoridades do Estado do México, o governo municipal de Nezahualcóyotl e a promotora imobiliária Gucahe terem proposto a recuperação dos terrenos. Segundo informações publicadas pela Expansión, o grupo adquiriu inicialmente 46 hectares ao Governo do Estado do México por cerca de 250 milhões de pesos, recursos que contribuíram para o processo de saneamento.
Constructora IDEAL e Promotora Sanborns contribuíram posteriormente com cerca de 70% do investimento privado do projeto, estimado em aproximadamente 200 milhões de dólares. Informações publicadas pela Expansión durante o desenvolvimento do complexo, em 2009, situavam o investimento global previsto em cerca de 3.000 milhões de pesos.
O resultado foi consideravelmente mais amplo do que uma operação imobiliária convencional. No antigo aterro foram surgindo um centro comercial, instalações desportivas, universidades, um hospital, um centro de reabilitação infantil e diversos serviços públicos e privados.
Plaza Ciudad Jardín começou a funcionar no final de 2008. O complexo comercial ocupa cerca de 17,5 hectares e reúne grandes lojas, estabelecimentos de restauração, lazer e serviços. Um ano depois, foi inaugurado o Hospital Star Médica Ciudad Jardín, com 82 quartos e 32 consultórios.
A dimensão social e desportiva chegou com o Centro Deportivo Ciudad Jardín TELMEX Bicentenario, inaugurado em maio de 2009. O recinto ocupa mais de 60 hectares e integra dezenas de campos desportivos, um estádio com capacidade para 3.650 espectadores, uma ciclovia e ginásios. O conjunto incorporou ainda centros universitários, instalações educativas e um Centro de Reabilitação Infantil Teletón.
Aproveitar o que permanecia sob o solo
Uma das singularidades do projeto encontra-se precisamente debaixo dos novos edifícios e espaços verdes. Os milhões de toneladas de resíduos não desapareceram: foram estabilizados e permanecem sob os terrenos recuperados.
A decomposição dessa matéria continua a produzir biogás. Em vez de o libertar diretamente para a atmosfera, o projeto incorporou instalações para o captar e aproveitar energeticamente. A documentação da Fundação Carlos Slim indica um potencial de geração elétrica de até quatro megawatts através do biogás proveniente do antigo aterro.
A intervenção incorporou também cerca de 350.000 metros quadrados de relvado e sistemas de recolha de águas pluviais com capacidade para recuperar até cinco milhões de litros. A Fundação Carlos Slim estima em 93.000 toneladas anuais as emissões de CO₂ evitadas graças às diferentes ações ambientais associadas ao projeto.
Um modelo que combina negócio e regeneração
Ciudad Jardín Bicentenario tem também uma dimensão empresarial que ajuda a explicar o seu desenvolvimento. A recuperação ambiental tornou possível colocar no mercado terrenos anteriormente inutilizáveis e desenvolver neles ativos comerciais, de saúde e de serviços capazes de gerar atividade económica durante décadas.
Inmuebles Carso participou no desenvolvimento do centro comercial, e outras empresas ligadas ao grupo intervieram em diferentes partes do projeto. Essa combinação entre recuperação do solo e exploração posterior dos ativos transformou a regeneração urbana numa operação com retorno económico a longo prazo.
A experiência de Nezahualcóyotl coloca, assim, uma questão que transcende o caso mexicano. Muitas grandes áreas metropolitanas conservam antigos espaços industriais, aterros e terrenos degradados cuja recuperação exige investimentos difíceis de assumir exclusivamente pelo setor público. Ciudad Jardín apresenta uma fórmula baseada na colaboração entre administrações e capital privado, embora a sua reprodução dependa necessariamente das condições urbanísticas, ambientais e económicas de cada território.
Quase duas décadas após o encerramento do aterro, o contraste continua a ser a melhor forma de explicar a dimensão da mudança. Onde durante mais de 30 anos chegavam diariamente centenas de camiões carregados de resíduos, funcionam hoje comércios, um hospital, universidades e instalações desportivas. O lixo permanece estabilizado sob o solo, mas o espaço que ocupava adquiriu uma função completamente diferente dentro da cidade.
